近捷運  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 公園我家景觀三房鶯歌買房強推

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1088 萬
參考單價：35.66 萬/坪
地址：新北市鶯歌區鶯桃路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：公園我家
格局： 3房(室) 2廳 1衛
總坪數：30.51 坪 (不含車位面積)
主建物面積：21.44 坪
附屬建物面積：3.17 坪
共同使用：5.9 坪
土地面積：4.99 坪
樓別/樓高： 13樓 / 14樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 低總價門檻：總價 1088 萬對於三房格局來說，預算控制較好，適合首購或置產族。 2. 樓層與視野：位於 13 至 14 樓高樓層，視野遼闊無遮蔽，通風採光佳，居住品質較高。 3. 交通便利：鄰近鶯歌火車站，且未來國華捷運站開通後，通勤雙北將更為便捷。 4. 生活機能：緊鄰公園綠地，適合親子遛狗，附近也有成熟商圈與學校資源。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：屋齡達 31 年，屬於中老舊大樓，未來轉手流通性可能不如新成屋。 2. 卫浴配置：一廳三房僅有一間衛浴，對於家庭人數較多者，早晚使用恐有衝突。 3. 坪效與單價：參考單價 35.66 萬/坪對於 31 年屋齡而言偏高，需考量與新物件的性價比差異。 4. 車位未含：總價不包含車位，購屋者需額外預算購買或租賃車位。
機會 (Opportunities)	1. 交通紅利：國華捷運站開通後，區域交通便利性將大幅提升，潛在增值空間存在。 2. 租屋需求：鶯歌地區租金需求穩定，低總價三房易於出租，具投資收租潛力。 3. 格局優勢：三房兩廳格局方正，動線流暢，滿足基本家庭居住需求，流動性尚可。
威脅 (Threats)	1. 貸款限制：銀行政審對高屋齡物件可能有成數或利率限制，影響買家財務規劃。 2. 維修隱憂：30 年以上老社區，未來可能面臨公共設施（如電梯、管線）老舊維修成本。 3. 市場波動：若捷運延宕或房價回調，老舊物件在升值速度上可能落後於新案。

物件評論

這筆物件對於預算有限但重視生活機能與視野的買家來說，具有一定的入手價值。主要亮點在於其「低總價三房」的門檻，加上高樓層帶來的舒適視野與鄰近公園的休閒環境，生活品質不錯。此外，未來國華捷運通車帶來的交通便利性提升，是支撐後續價值的關鍵利多。

然而，您也需要正視其老舊問題。31 年的屋齡意味著可能面臨修繕基金不足或貸款限制，且一衛配置對於三房家庭較為不便。若您的家庭結構單純，或是以投資/過渡性居住為目的，並愿意接受老建築可能帶來的維護成本與轉手週期較長的事實，此物件值得買進；但若追求新屋品質或高坪效，則建議多比較周邊新案，並考慮在單價與車位條件上進行更深入的議價。